POLICA OSIGURANJA – POTREBA ILI NUŽNO ZLO?
Problem odgovornosti posrednika za štete u posredovanju koje bi posrednik mogao prouzročiti prema nalogodavcu ili trećim osobama zbog propusta u poslovanju vrlo je teško razumijeti nekome tko nije svakodnevno prisutan na tržištu nekretnina.
Novi Zakon o posredovanju želi građanima ponuditi veću sigurnost i zaštitu od mogućh grubih pogrešaka posrednika i pojačati odgovornost posrednika za poslove koje obavljaju. S druge strane opći je dojam, da su i posrednici stalno izloženi mogućim štetama od strane onih koji traže njihovu uslugu. S obzirom na činjenicu da posrednici u promet nekretnina ulaze kao profesionalci a korisnici usluga kao laici veća je vjerojatnost da će njima biti nanesena šteta. Može se zaključiti da bi osiguranje trebalo teći u oba smjera.
Prema čl. 5 Zakona posrednik se je dužan osigurati za štetu koju bi mogao nanijeti nalogodavcu ili trećim osobama na svotu od najmanje 200.000 Kuna po jednom štetnom događaju ili 600.000 Kuna za sve štetne događaje u jednoj osiguravateljskoj godini.
Mnogi analitičari se pribojavaju da ova svota siguranja s obzirom na velike vrijednosti u poslovima nekretnina neće biti dostatna da podmiri eventualnu štetu.
S druge strane na bazi dosadašnjih iskustava posrednici koji se pridržavaju pravila poslovanja imaju niski prag učestalosti pogrešaka i šteta prema nalogodavcima i trećim osobama.
Moguće štete nastaju najčešće u prvoj fazi posla, od provjere vlasničke i druge dokumentacije do isplate kapare ili pripreme za zaključenje ugovora. Kasnije kada posrednici gotovo redovito u igru uvode odvjetnike ili druge stručnjake po potrebi određenog posla, njihova odgovornost i mogućnost greške gotovo je zanemariva.
S obzirom da je premija osiguranja u Zakonu definirana kao najmanja a sigurno je da će ju osiguravateljske kuće povezivati i sa brojem zaposlenih i obimom poslovanja.
Vjerojatno će i „veliki“ posrednici povećanim premijama osiguranja pokušati uvjeriti korisnike usluga u bolju kvalitetu i veću sigurnost poslovanja. Treba se nadati da će bez obzira na veličinu agencije i brojnost agenata prevladati odnos prema pravilima struke i temeljnim načelima posredovanja, načelu dobrih poslovnih običaja, načelu pojerenja i sigurnosti, načelu zaštite interesa stranke i načelu dostojanstva posredničkog poziva.
Za eventualnu procjenu štete koju može prouzročiti posrednik od velike je važnosti kako će se struka posredovanja razvijati, koje će norme ponašanja saživjeti i koji su to minimalni standardi struke kojima posrednik mora udovoljiti da bi bio oslobođen svake odgovornosti za eventuaalne štete.
U procjeni težine obveza posrednika, važno je pitanje djelokruga poslova koje je posrednik obvezan poduzeti u jednom prosječnom posredovanju. Mora li posrednik imati u svojim redovima zaposlene, pravnike, geodete, građevinare, ili on zapravo mora osigurati stalni kontakt sa profesijama koje su mu potrebne i usko povezane sa prometom nekretnina?
Ne smijemo zaboraviti da je suština posredovanja ipak trgovanje nekretninama što u prvi plan stavlja proučavanje i stalno prisustvo na tržištu nekretnina, procjene tržišne vrijednosti nekretnina, dobre odnosi sa klijentima, prezentacije nekretnina, ovladavanje informatičkim tehnikama povezanim sa tržištem nekretnina, izrade svih vrsta studija isplativosti ulaganja.
Licence, stručno osposobljavanje, posebni uvjeti koje posrednik mora ispunjavati mogli bi konačno promijeniti odnos potencijalnih korisnika posredničkih usluga u poslu kakav je trgovina i posredovanje nekretninama, da se sve više okreću profesionalcima.
Mnogo je onih koji idealnog posrednika pokušavaju predstaviti povezujući njegove kvalitete isključivo sa vanjskim faktorima i uvjetima koje posrednik mora zadovoljiti.
Interesantno je da su svi usredotočeni na uvjete u kojima posrednik radi, izgled poslovnog prostora, pri tome zaboravljaju da je najvažniji njegov odnos prema klijentima, stručnost,
komunikativnost, ugodan izgled i nastup, potrebna doza ovladavanja znanjima iz ekonomije, prava i građevinarstva.
S obzirom da se radi kako je to već istaknuto o novoj struci teško je vjerovati da neće biti nedoumica oko tumačenja Zakona, normi i ponašanja koja se odnose isključivo i prioritetno na posredovanje u prometu nekretnina.
Posrednik može odgovarati za običnu štetu, štetu koja nastane temeljem izmakle dobiti a izuzetno i za štetu po osnovi povrede prava osobnosti.
Zakon je vješto izbjegao nametnuti neka pravila poslovanja koja su već duže vremena uvriježena u praksi posredovanja, kao što je napr.. sastavljanje i pisanje različitih ugovora iz prometa nekretnina.
Zakon je mogao zabraniti sastavljanje takvih ugovora onima koji za to nemaju odgovarajuću struku, ali je istovremeno mogao čitav promet nekretnina usmjeriti na posrednike, makar i uz manje naknade.
Zakon nisu izričito zabranjene naplate provizija koje se baziraju na razlikama u cijeni,
nije definirano tko plaća naknadu-proviziju, dopustivši pri tome sve moguće kombinacije.
Sudeći po stavu većine posrednika, čini se da je osiguranje za posrednike suvišan trošak, jer za sada nema nikakvog dokaza da su povrede i nastale štete toliko učestale da zahtjevaju osiguranje.
Najveći je problem za posrednike kako se osigurati od lažnih kupaca, posrednika na crno, posrednika na sivo i posrednika u svim duginim bojama.
I.Polić, Berlin Immobilien, Opatija/08/2009
